Lakásbérlés

Musterbrief › Antwort auf Wohnungsinserat

Thomas Muster
Musterstrasse 10
2700 Wiener Neustadt

Einschreiben
Vermietungen AG
Sonnenweg 2
3000 Bern

Salzburg, 24, September 2012

Wohnungsinserat

in der Neuen Zürcher Zeitung vom 20. September 2012

Sehr geehrte Damen und Herren

Mit grossem Interesse habe ich Ihr oben erwähntes Wohnungsinserat gelesen. Ich bin seit 3 Jahren als Kundenberater bei der Zürcher Kantonalbank in Winterthur tätig.

Aufgrund meines Arbeitsortes suche ich nach einer Wohnung in Winterthur. Ich bin ein ruhiger, zuverlässiger und hilfsbereiter Mieter.

Ich würde mich sehr freuen, wenn ich mit Ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren dürfte.

Freundliche Grüsse
Thomas Muster

Lakást bérelne Bécsben? Vásárolna?

Segít a közvetítő

Nagy Zoltán

Az osztrák nagyvárosokban a lakosság zöme bérlakásban él, itt nem szokás ragaszkodni a saját tulajdonhoz. Talán az is közrejátszik ebben, hogy a bérlőt biztonságosan védi a törvény, a jogszabályok átláthatóak, nemigen engednek visszaélést. Ugyanilyen szabályozott a közvetítői tevékenység is, nem csoda, hogy általánosságban elmondható: nem éri meg megkerülni a közvetítőt, aki nem csak összehozza a partnereket, hanem az egész ügyletet végig kíséri a dokumentumok aláírásáig, a kulcsátadásig, sőt azon túl is.

Nagy Zoltán, akit olvasóink egy korábbi cikkből már ismerhetnek, az ingatlanközvetítő elsődleges és talán legfontosabb részének nevezi a hiteles adatok beszerzését, pontosabban azt, hogy mindkét félnek pontos tájékoztatást nyújtson. Zoltánhoz lakást keresők és bérbeadók egyaránt fordulnak, az ő dolga összehozni a keresletet a kínálattal. Mindenekelőtt a szóban forgó lakás tulajdonlapját szerzi be, miközben előzetesen bérbe adni szándékozótól már bekérte a legfontosabb paramétereket.

Felelőssége a teljes ügyletre kiterjed, így a bérbevevő bonitási adatait is ellenőrzi, előfordul, különösen külföldi jelentkezők esetében, hogy dokumentumokat is kér. Ilyen lehet a tartózkodási és munkavállalási engedély, igazolás a bankszámla létéről, egyetemistáknál a szülők nyilatkozata arról, hogy a bért valóban fizetni tudják és szándékoznak.

Az előszerződés kötelez!

A kerületenkénti bérleti átlagdíjak táblázata minden közvetítő munkaeszköze

A megfelelő lakás kiválasztása persze nem olyan egyszerű, Zoltán néha 10-12 címre is elviszi ügyfelét, mire az rátalál az igazira. A látogatásokról mindig jegyzőkönyv készül, ezek aláírása nem jár kötelezettséggel, annál inkább a döntést követő előszerződés. Nagy különbség a magyarországi gyakorlathoz képest – hangsúlyozza a szakértő -, hogy Ausztriában ez az előszerződés már 99 százalékos elkötelezettséget jelent (Magyarországon ez csak a végleges szerződés aláírásakor következik be).

Ha ugyanis az előszerződést aláíró ügyfél meggondolja magát, bírságra számíthat és tekintélyes sztornó díjra. Minderről a közvetítő időben tájékoztatott, így meglepetés nem érheti. Ha minden rendben megy tovább, akkor az előszerződés finomított változatát ügyvéd közreműködésével írják alá. Ebben a dokumentumban szerepel a tulajdoni lap, a lakás pontos mérete, az építmény típusa, műszaki állapota, felszereltsége és természetesen a bérlés költségei. A bérbe adandó lakások többsége bútorozatlan, a konyha és fürdőszoba többnyire rendelkezik a szokásos felszereltséggel. Egy-egy ilyen végleges szerződés akár tízoldalas is lehet.

Mire kell még figyelni?

A tulajdonlap fontos, önkormányzati vagy úgynevezett szövetkezeti lakást ugyanis nem lehet bérbe adni – ezeknél nincs a bérbeadó nevére szóló tulajdoni lap. Ugyancsak tilos bérelt lakást továbbadni, vagyis csakis a tulajdonos köthet albérleti szerződést.

Egyéb buktatók is vannak. A bérleti szerződésnek minimum három évre kell szólnia, ismert még az ötéves, a hétéves és a tízéves futamidő, vagy a határozatlan idejű bérlet. Utóbbi esetében gyakorlatilag örökös a bérleti jog, ilyen feltételekkel kötött szerződés esetén a bérlőt nem lehet kitenni. Ha viszont a kötött idejű szerződés lejárta után a bérlő (a bérbeadó beleegyezésével) bent marad, akkor a szerződés már határozatlan idejűvé válik, és ugyanez a szabály vonatkozik rá.

A bérbeadó gyakorlatilag nem mondhatja fel a szerződést – kivétel: ha a bérlő nem fizet, vagy súlyosan megsérti a lakóház rendjét, vagy például a tilalommal ellentétben továbbadja a bérleményt albérlőnek. Kiteheti a tulajdonos a bérlőt, ha az engedély nélkül háziállatot tart. (A szerződés erre is kitér).

A bérlő egy évig nem mondhat fel, utána háromhavi felmondási idő a kötelező, vagyis gyakorlatilag 15 hónapig garantáltan fizetnie kell a megállapodott összeget. A felmondási idő alatt viszont köteles megmutatni a lakást az új jelentkezőknek – ez is szerepel a szerződésben.
A lakást abban az állapotban kell majd visszaadni, amilyenben a bérlő átvette, a szerződés külön rögzíti ezt a feltételt, vagyis számolni kell a festés és kisebb-nagyobb javítás kötelezettségével, akkor is, ha a bérlő nem tölti ki a szerződésben meghatározott időt.

Átadás-átvétel

Átadási protokoll nélkül nincs beköltözés. Ez csak hangzásra ijesztő, a közvetítő jelen van, és segít. Általában fotók készülnek a lakás felszereltségéről és állapotáról, a kulcsokról, a mérőállásokról. Utóbbiak leolvasása és az átjelentés egyszerűbb, mint gondolnánk. Sok lakásban a házfűtés és a melegvíz része a közös költségnek, évente meghatározott pausálét fizet a bentlakó. Van olyan lakás, ahol egyéni mérés alapján állapítják meg az átalányt. Itt figyelni kell arra, hogy az átalányon felüli összeg a bérlőt terheli. A szerződés részletezi a közös költség egyes tételeit, és azt is, hogy milyen más fizetnivalók terhelik a bérlőt, előírja a lakásbiztosítási kötelezettséget – szintén a bentlakó terhére.

A költségekről a közvetítő már jó előre tájékoztatta ügyfelét, így nincs meglepetés! A háromhavi kauciót általában betétkönyvben teszik el: a kiköltözés idejére ehhez hozzájön a kamat, viszont ha a tulajdonos valamilyen hiányosságot állapít meg, a javítást ebből fedezik.

A közvetítői díj hároméves szerződés esetén 1 havi, ötéves vagy annál hosszabb időtartamnál kéthavi díj. Ez is a bérlőt terheli, csakúgy, mint a szerződéskötés adója, amely minden esetben 36 havi lakbér egy százaléka. A szerződéskötés egyszeri ügyvédi díja 360 euró plusz ÁFA, ezt a szerződők együtt fizetik.

Aki bérlakást keres, jobb, ha tudja, hogy kicsi a kínálat, nagy a kereslet, a kiadó lakások hamar elkelnek, nem lehet túl sokat gondolkodni egy-egy jó lakás esetében. Emellett hónapokra előre sem érdemes keresni, általában a következő hónap elsejétől már be lehet (és kell) költözni.

Vannak ugyan privát jelölésű hirdetések, elsősorban internetes honlapokon, de a buktatók elkerülése érdekében célszerűbb igénybe venni a közvetítő segítségét, hiszen ő gyakorlatilag minden terhet átvállal. Sőt, később is felkereshető, ha gond van. Alapos szerződés nélkül nem tanácsos bérleti viszonyt létrehozni: ha vita adódik, a bíróság a dokumentum alapján jár el, másrészt a törvény betűje az érvényes.

Bécsben a remek tömegközlekedés miatt nincs rossz környék, a közvetítő pedig a hozzá forduló ügyfél pontos igényének ismeretében valóban képes megtalálni a legideálisabb objektumot.

Legközelebb az egyetemisták körében oly népszerű Wohngemeinschaft (lakóközösség) témájával foglalkozunk

Lakásbérlés, szálláslehetőségek

Lakáskeresésnél érdemes figyelembe venni, hogy bútorozottat szeretnénk-e, illetve “warmmiete”-t vagy “kaltmiete”-t szeretnénk fizetni. A “warmmiete” azt jelenti, hogy abban az összegben minden benne van – ha van kivétel, az fel van tüntetve. „Warmiete”-nél arra kell számítani, hogy a lakás esetleg egyben van más lakásokkal, vagy az egész egy családi ház, és ezért nem lehet szétválasztani, hogy ki mennyit fogyaszt. Érdemes rákérdezni. A „kaltmiete” azt jelenti, a fentiekkel szemben, hogy ott még rezsit (Nebenkosten) kell fizetni . A lakásbérlésnél, általában egy-két havi lakbért el szoktak kérni kaució gyanánt, és amennyiben az ember ügynökségen keresztül keres lakást, ott is legalább egy havi lakbért ki kell fizetnie, mint az ügynökség költségeként.

Kaució/Kaution

A legtöbb főbérlő vagy bérbeadó megköveteli beköltözéskor ezt a biztosítékul szolgáló összeget (Kaution), arra az esetre, ha kárt okoznánk a bérleményben, amelynek rendbehozatalánál keletkező költségeket ebből fizeti ki. A kaució összege 1-3 havi lakbér, amelyet kiköltözéskor visszakapunk.

A bérleti szerződés/Mietvertrag

Ezt már utólag nehezen tudjuk megváltoztatni, célszerűnek látjuk, részletesebben kitérni a fontosabb tudnivalókra. Az első tanácsunk: soha ne siessünk, mivel sok bérbeadó kihasználhatja szorult helyzetünket. Számos esetben irreális, a bérlemény minőségének nem megfelelő árat szabnak, vagy a szerződést úgy készítik el, hogy az szinte csak az ő számukra tartalmaz előnyös záradékokat. Ezért először mindig tekintsük meg a kínált bérleményt, A szerződéssel kapcsolatban aranyszabály: alaposan olvassuk át, s csak aztán írjuk alá! Egy tipp: a papír-írószer boltokban kapható az un. Standard-bérleti szerződés. Vásároljunk belőle és szerződéskötéskor vigyük magunkkal. Ha a főbérlő nem fogadná el, kérdezzünk rá az elútasítás okaira! Semmiképp ne elégedjünk meg a szóbeli megállapodással, ragaszkodjunk az írásos szerződéshez! A következőkre szeretnénk felhívni a figyelmet:

• A bérlet időtartamát pontosan meg kell határozni, esetleg fenntartani a hosszabbítás lehetőségét
• A havi lakbér összege, a kaució összege, kamatozik-e a biztosítékul letett kaució?
• Ki viseli az esetleges renoválási költségeket?
• Mekkorák az általunk fizetendő rezsiköltségek, milyen feltételekkel lehet emelni azokat?
• Milyen körülmények között lehet felmondani a bérleti szerződést?

Bútorozott szobánál/lakásnál elengedhetetlen listát készíteni az összes berendezési tárgyról, mégpedig a főbérlő jelenlétében. Ha bármilyen hiányosságot, hibát veszünk észre, ezt rögzítsük egy átvételi jegyzékben (Übernahmeprotokoll) és írassuk alá a főbérlővel, majd tegyük el

Az alábbi napilapok honlapjain találhat lakáshírdetéseket:

Napilapok:

http://www.kurier.at

http://www.krone.at

http://derstandard.at

http://www.diepresse.com – besonders zu beachten: die Wochenendausgaben

Ingatlanközvetítők:

http://www.bazar.at/?ren=i_bz

http://web1.immobilien.net/Default.aspx

http://www.immodirekt.at

További információk

http://www.mietervereinigung.at (Mietervereinigung)

http://www.web-design-consultant.at/msv/ (Mieterschutzverband)

http://www.konsument.at/konsument (Verein für Konsumenteninformation)

http://www.arbeiterkammer.at (Arbeiterkammer)

Városok honlapjai,

ahol szintén találhat lakásokat:

Wien http://www.wien.gv.at/index/wohnen.htm

Graz http://www.graz.at/cms/ziel/245643/DE/

Salzburg http://www.salzburg.gv.at/themen/bw.htm

Linz http://portal.linz.gv.at /Serviceguide/viewChapter.html?chapterid=121387

Bregenz http://www.bregenz.at/index.php?id=875

Eisenstadt http://www.eisenstadt.at/ (Wohnungsbörse)

Innsbruck http://www.innsbruck.at

Kärnten http://portal.ktn.gv.at /plk_show_detail.aspx?pr_id=7136

St. Pölten http://www.st-poelten.gv.at (Bürgerservice/Wohnen)

Forrás:

http://lexikon.wkimmo.info/index.php?mnu_key=9&id=top300_hu